Переоценка земли: чего ждать сельхозпроизводителям?

Саратовской области в этом году будет вводиться новая оценка земель сельскохозяйственного назначения. Вопрос немаловажный, поскольку в регионе более 200 тысяч гектар, подлежащих переоценке. Поэтому встреча, прошедшая по инициативе балаковского филиала Торгово-промышленной палаты, должна проинформировать местных производителей и правообладателей земли о предстоящих изменениях.

На территории Балаковского района в 2019 году будет определена кадастровая стоимость 9741-го земельного участка.
-Для определения качественной и справедливой кадастровой стоимости и исключения последующего оспаривания учреждение имеет право запрашивать необходимую информацию по земле в органах местного самоуправления. Таким правом мы пользовались и в прошлом году, и столкнулись с тем, что информация не всегда поступала в срок, требовала значительной перепроверки, что не могло не отразиться на результатах оценки, – отметил в начале встречи директор ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Дмитрий Саксельцев.

В этом году во все органы местного самоуправления было направлено около 20 запросов о предоставлении информации: это и ценообразующий фактор, и сведения о тех или иных категориях, и так далее. Собран большой массив информации, причём, можно сказать, что сделано это впервые. Специалисты отмечают, что в этом году качество сбора информации улучшилось.

-Конечно, всех волнует оценка земель сельхозназначения. На территории Балаковского района оценке подлежат 2702 участка. Ранее их оценивали с использованием метода статистического моделирования, и стоимость составляла порядка 1,95 руб. за квадратный метр. Сейчас оценка проводится по-другому. Что изменилось? Учитывается особенность сельскохозяйственного и агроклиматического зонирования территорий. Будет учтено плодородие земельных участков, а также влияние природных факторов. Стоимость угодий, пригодных под пашню, будет определяться методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разница между доходами и затратами на возделывание и уборку сельхозпродукции, – пояснил Дмитрий Саксельцев.

Плодородие почв будет оценено с позиции содержания гумусового слоя и глины, для чего впервые будет сформирована цифровая карта почвенных разностей Саратовской области – эта работа уже близка к завершению. Валовый доход будет определяться с учётом нормативной урожайности сельхозкультур и рыночной цены в каждом районе. Обязательным условием будет использование оптимального севооборота с учётом агроклиматического оценочного зонирования. Кстати, вся Саратовская область разделяется на 9 агроклиматических зон, и Балаковский район будет относиться к пятой зоне.

Сведения о затратах на возделывание и уборку продукции получаются на основании технологических карт, которые устанавливают фактические затраты на семена, ГСМ, удобрение и т.д. в натуральном выражении, и затем это умножается на среднерыночную стоимость.
-Здесь возникают определённые сложности, поскольку данные о затратах и ценах необходимо получить за пятилетний период, предшествующий году кадастровой оценки. Министерство сельского хозяйства пока не может свести данные за 2018 год. Работа должна быть выполнена в течение месяца, и мы приступим к оценке, – заявил Дмитрий Саксельцев. – Другая сложность – получение информации о ценах на продукцию: наблюдается существенное различие по районам, иногда в несколько раз.

Предварительный этап сбора и обработки информации планируется завершить к концу этого месяца, до 1 июля будут произведены расчёты. Затем отчёт отправится на проверку в Управление Росреестра, после утверждения его разместят на сайте Центра государственной оценки для того, чтобы заинтересованные лица могли ознакомиться и подать замечания по расчётам. Отметим, что замечания подаются в Центр лично, по почте или электронным письмом.

Период подачи и рассмотрения замечаний длится 50 дней. После этого сведения вновь отправятся на проверку в Росреестр. Не позднее 1 января 2020 года они должны поступить в ЕГРН.

Если владелец сельхозземли не согласен с обозначенной стоимостью, он может обратиться за перерасчётом, который утверждается отдельным постановлением. Оспорить стоимость можно через суд или через комиссию.
Спорный момент, который настораживает сельхозпроизводителей, – то, что всю землю, используемую в сельском хозяйстве, отнесли к категории «сельхозпроизводство».

-Может ли сейчас предприниматель представить корректную информацию, если он переживает о правильности проведения оценки? – поинтересовались участники встречи.

-Мы обязаны принимать информацию, которая имеет подтверждение, от органов власти, – ответил Дмитрий Саксельцев. – Перечень участков мы получили достаточно поздно, провели его сегментацию по видам разрешенного использования и направили в администрации районов. Если там видят несоответствие, то должны подтвердить, что там другой вид использования. В любом случае надо приводить в земли соответствие.

-Хотел бы задать вопрос, который волнует всех предпринимателей. Можно ли выработать механизм взаимодействия, который им позволил бы привести земли в соответствие, не доводя дело до суда? – поинтересовался глава МО г.Балаково, руководитель балаковского филиала ТПП Роман Ирисов.

-Самое главное, с чего надо начать, – это проверка собственных документов. Надо получить выписку о категориях своих земель, и при обнаружении там неправильных данных он имеет право обратиться в администрацию за уточнением. Затем сведения по межведомственному взаимодействию поступят из Росреестра к нам, – ответил Дмитрий Саксельцев.

В уточнении от администрации района должна стоять чёткая формулировка разрешенного вида использования: пашня, пастбище и т.д. – в соответствии с новым классификатором.

-На самом деле настала пора уже приводить ваши земельные участки в соответствие с фактическим видом использования. Поэтому если вы не согласны, обращайтесь в администрацию. Конечно, мы проверим вашу информацию: где-то ситуация нам уже известна, где-то выедем на место. И в течение месяца мы должны принять Постановление об изменении разрешённого вида использования земли. Время пришло заняться этим вопросом, – прокомментировал заместитель главы АБМР по экономическому развитию Александр Балуков.

Кроме этого возник вопрос и по участкам, которые находятся общедолевой собственности, переданной в аренду. Поскольку собственников много, кто по этим участкам имеет право подавать заявления на изменение вида использования? Ведь порой число собственников доходит до 30, неужели все они должны обращаться в администрацию? А получить от всех доверенности не представляется возможным для арендатора.
-На документе должна стоять подпись каждого собственника, – ответил Александр Балуков.

О том же, насколько повысится налог на землю, говорить пока рано. По предварительным прогнозам повышение может составить в среднем около 20%.
Ответы на те вопросы, которые не успели обсудить во время встречи в филиале ТПП, будут даны на сайте администрации БМР. Между тем, все присутствующие согласились, что проблема действительно серьёзная. Вице-президент ТПП Саратовской области Денис Крылов отметил, что для её решения необходимо создать рабочую группу для более глубокой детальной проработки.